Einführung

1  AlsBauträgervertrag bezeichnet man die vertragliche Vereinbarung eines Gewerbetreibenden, der auf eigenem Grundstück im eigenen Namen und auf eigenes Risiko für eigene oder fremde Rechnung ein Bauvorhaben durchführt und dieses an einen Dritten verkauft. Der Bauträger ist Gewerbetreibender i. S. d. § 34c GewO. An diese Vorschrift knüpft die Makler- und Bauträgerverordnung an, die in § 3 MaBV den Bauträger als denjenigen bezeichnet, der im eigenen Namen für eigene Rechnung ein Bauwerk errichtet. Im Rahmen der Baurechtsreform 20171) wurde § 650u BGB eingefügt, der nunmehr in Absatz 1 Satz 1 die Legaldefinition des Bauträgervertrages enthält. Die Rechtsnatur des Bauträgervertrages wird von dieser Vorschrift nicht ausreichend bestimmt. Sie knüpft sehr rudimentär (Sätze 2 und 3) – in der Unterscheidung, wann Kauf- und wann Werkvertragsrecht gilt – an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, die dieser in einer Reihe von Entscheidungen niedergelegt hat, die im Folgenden dargestellt werden.

2  Der Vertrag enthält nebenwerk(lieferungs)vertraglichen auchkaufvertragliche Elemente sowie – je nach den Umständen des Einzelfalles – Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht. Er lässt sich keinem dieser gesetzlichen Vertragstypen zuordnen, ist mithin einVertragstypus eigener Art. Dies liegt an den komplexen Leistungsverpflichtungen des Bauträgers zur Bauerrichtung und zur Eigentumsverschaffung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs2) handelt es sich um einen Typenkombinationsvertrag mit folgenden Elementen:

3  Die Leistungsverpflichtungen und die daraus resultierenden Leistungsstörungen müssen im Hinblick auf die Anspruchsvoraussetzungen und die Verjährung dem jeweiligen gesetzlichen Vertragstyp zugeordnet werden. Die gesetzlichen Regelungen sind nur insoweit anwendbar, als sie mit der vertraglich vereinbartenEinheitlichkeit4) der Verpflichtung des Bauträgers vereinbar sind. Die Einheitlichkeit der Verpflichtung des Bauträgers und die dieser Verpflichtung korrespondierende Gegenleistung erfordern eine interessengerechte Modifikation der Vertragstypen des Gesetzes. Es handelt sich um einen Vertrag über den Erwerb von Grundstückseigentum und über die Bauerrichtung mit einheitlicher Leistungsverpflichtung.

4  Der werkvertragliche Charakter des Bauträgervertrages prägt vorrangig die Rechtsnatur des Vertrages, weil nach der Interessenlage und dem jeweiligen Risiko der Parteien daswerkvertragliche Gewährleistungs- und Mangelrisiko die anderen Elemente dominiert. Die Gewährleistungs- und damit auch die Abnahmeregelungen sind somit zwingend aus dem Werkvertragsrecht zu übernehmen, und jede Vertragsklausel ist am werkvertraglichen Leitbild zu messen. Tragender Grund für die Anwendung des Werkvertragsrechts ist die Übernahme einer Herstellungsverpflichtung in dem Vertrag. Dies gilt selbst dann, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Bauwerk bereits fertiggestellt ist (unten Rz. 599). Der kaufvertragliche Aspekt hat Bedeutung für die Formbedürftigkeit des Bauträgervertrages und spielt bei der Aufspaltung der Verträge in Einzelverträge eine Rolle. Diekaufrechtlichen Gewährleis