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Portfoliotransaktionen von Selbstnutzern Eine immobilienwirtschaftliche Analyse

:	Frank Pfirsching
:	Portfoliotransaktionen von Selbstnutzern Eine immobilienwirtschaftliche Analyse
:	DUV Deutscher Universitäts-Verlag
:	9783835054110
:	1
:	CHF 43.90
:

:	Volkswirtschaft
:	German

:	244
:	DRM
:	PC/MAC/eReader/Tablet
:	PDF

Frank Pfirsching untersucht, mit welchen Problemen Selbstnutzer bei Portfoliotransaktionen konfrontiert sind, und entwickelt eine Best-Practice-Vorgehensweise für Unternehmen bei einem Portfolioverkauf. Basis sind eine qualitativ strukturierende Inhaltsanalyse von Experteninterviews und ein deskriptiv/behaviouristisch motivierter Erklärungsansatz.

Dr. Frank Pfirsching promovierte bei Prof. Dirk Schiereck und Prof. Dr. Nico B. Rottke am Real Estate Management Institute (REMI) der European Business School, Oestrich-Winkel. Er ist Projektleiter Portfolio Management und Sales bei Sireo Real Estate GmbH, Stuttgart.

1 Einleitung und Problemstellung (S. 1)

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Als gewerbliche Selbstnutzer nehmen Unternehmen in Deutschland eine wichtige Position als Immobilieneigentümer ein. Gegenüber dem internationalen Durchschnitt von 30 bis 40 Prozent halten sie mit durchschnittlich 60 Prozent einen deutlich höheren Anteil der von ihnen genutzten Immobilien im Eigentum.

Um diesen Referenzwert auf den internationalen Durchschnitt abzusenken ist in den vergangenen Jahren ein Trend in Gang gekommen, noch betriebsnotwendige selbstgenutzte Immobilien zu verkaufen und wieder anzumieten. Beim Verkauf ihrer Immobilien bedienen sich Unternehmen unterschiedlicher Transaktionsformen. Die häufigsten Transaktionsformen sind aber Einzelverkäufe und Paketverkäufe (Portfoliotransaktionen).

Gerade bei der Veräußerung betriebsnotwendiger Immobilien durch besonders große Bestandshalter (z. B. DAX-Unternehmen) wird die Transaktionsform der Portfoliotransaktion häufig gebraucht. Beispielhaft seien hier Deutsche Bank AG, Metro AG, Siemens AG und Deutsche Telekom AG genannt. Allerdings haben bisher nur wenige der großen Unternehmen Verkäufe von betriebsnotwendigen Immobilien durchgeführt. Bei Verkaufsversuchen mit Hilfe von Portfoliotransaktionen ist es auch zum Scheitern von Transaktionen gekommen.

Bis auf wenige Ausnahmen im Bankensektor wie Deutsche Bank AG und Dresdner Bank AG finden Verkäufe von betriebsnotwendigen Immobilien nur noch durch mittelgroße, teilweise nicht börsennotierte Unternehmen statt, die die Immobilienverkäufe häufig als reine Liquiditätsquelle abseits von Kapitalmarkt und Unternehmensrating sehen. Im Gegensatz zu einer integrierten Strategie zur Anpassung des Immobilienbestandes bei gleichzeitiger Optimierung der Finanzierungskosten handelt es sich hier um kurzfristige, nicht nachhaltige Bemühungen der Liquiditätsbeschaffung, die nicht der gezielten Reduzierung selbstgenutzter Eigentumsimmobilien dient.

Beispielhaft seien hier einerseits Baumarktketten genannt, die die Monetarisierung ihres Immobilienvermögens nicht aus strategischen Gründen, sondern rein zur Finanzierung ihrer weiteren Expansion durchführen. Diese Einschätzung wird dadurch gestützt, dass diese Verkäufergruppe gezielt an Investorengruppen veräußert, die rein an langfristigen, dem Leasing ähnelnden Finanztransaktionen interessiert sind. Andererseits handelt es sich wie beim Beispiel von Auto-Teile Unger um die Monetarisierung von Immobilienwerten durch neue Eigentümer aus dem Private Equity-Bereich, dem so genannten „Asset Stripping".

Darüber hinaus werden in Verkäufen, insbesondere Portfolioverkäufen vor allem nicht strategische Objekte mit mittelfristig auslaufender Nutzung veräußert. Zusammengefasst liegt der Anteil der Eigentumsobjekte an allen genutzten Immobilien bei deut- schen Unternehmen weiter deutlich über dem internationalen Durchschnitt. Der Trend zur Veräußerung und Rückanmietung betriebsnotwendiger Immobilien ist in Deutschland zum Erliegen gekommen.

Gleichzeitig warten große Volumina internationalen Investorenkapitals auf eine Anlagemöglichkeit in deutschen Portfoliotransaktionen. Die bisher erfolgreich abgeschlossenen aber auch ohne Abschluss abgebrochenen Transaktionen belegen aber das Interesse der Großunternehmen an Immobilienverkäufen, insbesondere Portfolioverkäufen.

Zum Teil sind es die Probleme bei der Beherrschung des Transaktionsprozesses, die von Portfoliotransaktionen abhalten. Der Grund für die Zurückhaltung und somit das Verbleiben der Eigentumsquote auf (zu) hohem Niveau lag folglich bei den bisherigen Transaktionen auch in der fehlenden Fähigkeit, den Transaktionsprozess zu beherrschen, um eine Portfoliotransaktion erfolgreich durchführen zu können.

Die vorliegende Arbeit möchte daher die Probleme erheben, mit denen Selbstnutzer als Verkäufer im Transaktionsprozess von Portfoliotransaktionen konfrontiert sind. Die daraus resultierende Transparenz über die Herausforderungen einer Portfoliotransaktion soll Unternehmen helfen, die in Zukunft Portfoliotransaktionen durchführen möchten. Darüber hinaus sollen die Problemfelder der Transaktionen mit Hilfe von verhaltenstheoretischen Urteilsfehlern (Behavioral Decision Theory) erklärt und Empfehlungen zum Umgang mit Urteilsfehlern in Portfoliotransaktionen abgeleitet werden.

Diese Erkenntnisse sowie Empfehlungen der bisherigen Transaktionsteilnehmer und Erfahrungen aus Vergleichen mit Unternehmenstransaktionen sollen abschließend einfließen in den Entwurf einer Best-Practice-Vorgehensweise für Unternehmen zum Verkauf von Paketen aus betriebsnotwendigen Immobilien.

	Vorwort	6
	Inhaltsverzeichnis	8
	Abkürzungsverzeichnis	14
	Abbildungsverzeichnis	16
	Tabellenverzeichnis	18
	1 Einleitung und Problemstellung	20
	1.1 Problemstellung und Zielsetzung	20
	1.2 Wissenschaftstheoretische Positionierung	21
	1.3 Gang der Untersuchung	23
	2 Grundstruktur einer Immobilien-Portfoliotransaktion durch Selbstnutzer	26
	2.1 Definition und Transaktionsbeteiligte im Überblick	26
	2.2 Verkäufer	27
	2.2.1 Abgrenzung	27
	2.2.2 Motive	28
	2.2.3 Interessenskonflikte der Immobilienverwaltung bei Selbstnutzern (Corporate Real Estate Management)	31
	2.3 Verkaufsagenten	34
	2.3.1 Funktionen des Verkaufsagenten	34
	2.3.2 Der klassische Immobilien-Makler	36
	2.3.3 Mergers	36
	38	36
	2.4 Sonstige Verkäuferberater	45
	2.4.1 Bewertung	45
	2.4.2 Vendor Due Diligence (Profilerstellung)	45
	2.4.3 Verhandlungsführung	46
	2.5 Käufer	46
	2.5.1 Zwischeninvestoren	46
	2.5.2 Endinvestoren	50
	2.6 Fremdkapitalgeber	62
	2.6.1 Definition	62
	2.6.2 Typen von Fremdkapitalgebern	62
	2.6.3 Risiken aus Sicht des Fremdkapitalgebers	63
	2.6.4 Transaktionsprozess der Fremdkapitalgeber	64
	2.6.5 Strukturierung der Finanzierung	65
	3 Verkaufsobjekt	70
	3.1 Gestaltung des Nutzungsüberlassungsvertrags	70
	3.1.1 Leasingverträge (Sale-and-Leaseback)	70
	3.1.2 Mietverträge (Sale-and-Rentback)	70
	3.1.3 Bilanzielle Auswirkungen	70
	3.1.4 Beurteilung der beiden Bereitstellungsvarianten	71
	3.1.5 Zwischenfazit zur Art der Nutzungsüberlassung	72
	3.2 Immobilien- und Nutzungsarten	72
	3.2.1 Überblick	72
	3.2.2 Gewerbeimmobilien	73
	3.2.3 Sonderimmobilien	76
	3.3 Bedeutung der Immobilien im Unternehmen (Strategisches Risiko)	77
	3.3.1 Funktionen der Immobilie im Unternehmen	77
	3.3.2 Strategische Risiken aus Immobilien	79
	3.3.3 Bedeutung von Immobilien in Unternehmen	80
	3.3.4 Zwischenfazit	83
	3.4 Qualität als Anlageobjekt: Investment Grade	83
	3.4.1 Investment Grade	83
	3.4.2 Objektqualität	84
	3.4.3 Lage	84
	3.4.4 Mieterbonität	86
	3.4.5 Merkmale, die sich aus dem Anlageverhalten institutioneller Investoren ergeben	86
	3.5 Transaktionsstruktur: Asset vs. Share Deal	87
	3.6 Organisation der Interessentenansprache	90
	3.7 Bisherige Transaktionen in Deutschland	92
	4 Exploration: Transaktionsprozess und Problemfelder	96
	4.1 Einführung zur Methodik	96
	4.2 Wahl der Interviewform	96
	4.2.1 Vergleich der Interviewformen	96
	4.2.2 Auswahl der geeigneten Interviewform	97
	4.3 Methode der Interviewführung	97
	4.4 Methode der Datensammlung	98
	4.4.1 Auswahl der Methode / Formen der Inhaltsanalyse	98
	4.4.2 Ablauf der Inhaltsanalyse	99
	4.4.3 Einbindung eines Kategoriensystems / Analysematrix	99
	4.4.4 Ergebnisdarstellung	100
	4.5 Nachweis von Gütekriterien	101
	4.6 Stichprobe	102
	4.6.1 Grundgesamtheit	102
	4.6.2 Rücklaufquote	103
	4.7 Phasen des Transaktionsprozesses	103
	4.7.1 Herleitung der Phasen des Transaktionsablaufs	103
	4.7.2 Analyse der Ausgangssituation	104
	4.7.3 Dokumentation Verkaufsobjekte	105
	4.7.4 Interessentenansprache / Käuferidentifikation	105
	4.7.5 Kontaktaufnahme mit Käufergruppe	105
	4.7.6 Verkaufsverhandlung / - abschluss	106
	4.8 Problemfelder von Portfoliotransaktionen	106
	4.8.1 Einführung	106
	4.8.2 Allgemeine Problemfelder bei Verkäufen von Unternehmensimmobilien	106
	4.8.3 Spezifische Problemfelder von Portfoliotransaktionen	110
	4.8.4 Frequenzanalyse	115
	5 Explikation: Transaktionsprozess und Urteilsfehler	118
	5.1 Einführung	118
	5.2 Verhaltenstheoretische Urteilsfehler (Behavioral Decision Anomalies)	118
	5.2.1 Ursprung Behavioral Decision	118
	5.2.2 Überlick über Urt